지난 1일에도 수도권 일대 20억평이 새롭게 토지거래허가구역으로 지정되는 등 정부의 땅값 잡기는 계속되고 있습니다.
이들 용어는 부동산 재테크에서 매우 중요한 개념인만큼 확실하게 이해하는 게 좋습니다. 매매 절차나 세금 납부 면에서 큰 차이를 보이기 때문이죠.
이번 이야기경제에서는 이들 용어의 차이와 제주지역과의 연관성 등을 문답 형식으로 알아보겠습니다.
-토지거래동향감시구역은 무엇이고 제주도 해당됩니까?
▲쉽게 땅값이 ‘들썩이는’ 곳으로 이해하면 됩니다. 토지거래허가구역으로 지정되기에 앞서 땅값이 급등할 조짐을 보이는 지역은 일단 건설교통부가 토지거래동향감시구역으로 지정하는 것이죠.
일단 지정되면 2주 단위로 거래동향이 점검됩니다. 제주지역도 올들어 국제자유도시 추진에 따른 토지거래 증가와 가격 상승으로 포함됐습니다.
현재 제주.서귀포시, 북.남제주군 등 도내 모든 지역이 경기도 성남.하남.용인.화성.시흥.파주시, 충남 아산시 등과 함께 감시구역으로 묶여 있습니다.
-토지거래허가구역은요?
▲토지 투기와 지가 급등세를 막기 위해 건교부가 국토이용관리법에 따라 지정합니다.
일정기간중 해당지역 땅값 상승률이 해당 시.도 전체 상승률의 4배 이상인 경우나 상승지역이 2개 이상 시.군.구에 걸쳐 있는 경우 등이 해당됩니다.
건교부는 올해 아산신도시 배후지인 배방.탕정.음봉면 23개리와 각종 개발사업이 활발한 천안 18개 동 및 2개 읍을 2005년 4월 7일까지 토지거래허가구역으로 추가했습니다.
또 지난 1일에는 서울특별시 녹지, 인천광역시 녹지 및 비도시계획구역, 경기도 의정부시 등 수도권 일대 대부분을 토지거래허가구역으로 묶었습니다.
-제주는 해당이 안 되나요?
▲지난달 11일 건교부는 부동산시장 안정대책의 일환으로 수도권 일부와 도내 북제주군 지역을 토지거래허가구역으로 지정하겠다는 방침을 밝혔습니다.
이에 대해 북제주군과 부동산업계에서는 실수요자의 토지 거래 위축 등을 들어 지정에 신중을 기해줄 것을 건의했으며 다행히 이번 추가 지정 대상에는 포함되지 않았습니다.
이는 도내 땅값이 안정세를 찾고 있기 때문으로 보입니다. 지난 3분기 도내 땅값은 0.96%, 북제주군의 땅값은 2.19% 오르는데 그쳐 전국 평균 3.3%를 밑돌았습니다.
제주도는 지난해 그린벨트 해제로 토지거래허가구역이 풀렸기 때문에 아직까지 거래허가구역은 없는 셈입니다.
-왜 토지거래허가구역에 민감한 반응을 보이나요?
▲간단히 말하면 토지거래허가구역으로 지정되면 땅을 사고 파는 행위가 크게 제한되기 때문이죠.
매수인은 땅을 살 때 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는데 실수요자 여부와 이용 목적, 구입 면적 등을 판단해 허가 결정이 내려져야 최종 거래계약 체결이 가능해지는 거죠.
허가 대상은 주거지역 180㎡(54평), 상업.녹지지역 200㎡(60평), 공업지역 660㎡(200평), 농지 1000㎡(303평), 임야 2000㎡(605평) 등입니다. 이 같은 기준 면적을 초과하는 토지 거래는 거래허가신청서를 작성해야 합니다.
-최근 발표된 투기지역은 뭡니까?
▲소득세법에 따라 재정경제부가 양도소득세를 무겁게 물려 부동산 과열을 막기 위한 곳으로 보면 됩니다. 토지거래허가구역이 까다로운 거래 절차로 땅 투기를 막는다면 투기지역은 과중한 세금으로 부동산 투기를 막는 셈이죠.
지정 대상은 토지의 경우 직전 분기 매매가 상승률이 전국 상승률의 30% 이상일 때, 주택은 직전 2개월의 매매가 상승률이 전국의 30% 이상일 때가 해당됩니다.
예를 들어 지난 3분기 지가 변동률을 적용한다면 전국 땅값 상승률이 3.3%이니까 이보다 30% 높은 4.3% 이상인 지역이 투기지역으로 지정되는 셈이죠.
투기지역으로 지정되면 부동산 매매시 양도세 부담이 지정 전보다 2~3배 늘어나게 됩니다. 기준시가에서 실거래가로 거래가격 산정기준이 강화되는 데다 현재 최고세율이 36%인 양도세율체계에 최고 15%포인트의 탄력세율이 추가되기 때문이죠.
-제주지역도 해당되나요?
▲도내 주택의 경우 실수요자 중심으로 거래가 이뤄지기 때문에 매매가 상승률이 전국 평균을 크게 밑돕니다.
이로 볼 때 도내의 경우 땅값 상승에 따라 지정 여부가 결정되는데 최근 가격 안정세를 감안할 때 지정 가능성은 없는 것으로 업계에서 전망하고 있습니다.
그러나 정부가 앞으로도 필요하다면 토지거래허가구역 추가 지정을 언제든지 검토하는 등 부동산 과열 방지에 초강경 대응을 하고 있다는 점이 변수로 작용할 것으로 보입니다.
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