문】김모씨는 내집 마련의 꿈을 키워오다 석달 전 마음에 드는 단독주택을 보고 구입을 결심했다.

등기부등본을 떼어보니 A은행 앞으로 근저당 3600만원이 설정되어 있었고 확인한 결과 집주인이 주택을 담보로 3000만원의 대출을 받고 있었다. 김씨는 대출금 3000만원을 자신이 부담하기로 하고 매매계약을 체결하였다.

새로 산 주택에 이사하여 살던중 김씨는 자신이 거래하는 은행의 부동산담보대출 금리가 더 싼 것을 알고 거래은행에서 대출받아 A은행 대출금을 상환하려고 하였으나 A은행에서는 동 주택에 설정된 근저당권이 포괄근저당권이고 전 소유자가 다른 지점에서 받은 신용대출 1000만원이 아직 상환되지 않았기 때문에 3000만원을 갚더라도 근저당권을 해지해 줄 수 없다고 하는데 이럴 경우 어떻게 해야 하나?

【답】김씨와 같이 주택을 구입할 때 매입주택의 포괄근저당권에 대한 매도인의 피담보채무를 정확히 확인하지 않아 피해를 입는 사례가 있어 각별한 주의가 요망된다.

포괄근저당권이란 채무자의 현재 및 장래에 발생하는 모든 채무, 즉 당해 부동산담보대출은 물론 채무자의 신용대출 및 보증채무 등을 포함한 일체의 채무에 대해 담보하기 위해 설정하는 것이다.

따라서 등기부등본상 포괄근저당권에 나타나 있는 채무자(매도인)의 채권최고액까지 금융채무가 상환되기 전에는 금융기관에 포괄근저당권의 해지를 요구할 수 없다. 김씨는 매도자의 주택담보대출금만 확인하였고 동 대출금만 상환하면 근저당권을 해지할 수 있을 것으로 잘못 생각한 것이다.

김씨가 포괄근저당권을 해지하기 위해서는 구입주택의 3000만원 대출금뿐만 아니라 포괄근저당권상에 나타나 있는 채권최고액 3600만원, 즉 600만원을 추가로 부담하여야 가능하다.

포괄근저당권이 설정된 주택을 매입하고자 할 경우에는 반드시 매매계약체결 전에 금융기관으로부터 담보부동산의 책임범위에 대하여 서면으로 확인을 받음과 동시에 금융기관의 승낙을 얻어 채무인수절차를 완료함으로써 억울한 피해를 보는 일이 없도록 하여야 할 것이다.

문의 금융감독원 부산지원 금융소비자보호센터 (051)606-1700.